Edificio de Oficinas, clasificación y valores

El mercado de oficinas se clasifican básicamente de acuerdo a los parámetros estadounidense; este los divide en diferentes clases; que en termino genéricos depende de la localización, el tamaño, su uso, la calidad de construcción, los sistemas constructivos, su antigüedad, entre otros. Si bien existen definiciones exactas para su clasificación, cada país adopta sus variables más representativas. En la Argentina y en nuestro caso particular adoptamos los siguientes criterios.

Clase A

Se tratan de edificios para alquiler localizado en lugares reconocidos y consolidados. Son plantas que van idealmente desde los 800 m2 (no excluyente) en adelante y con altura desde el piso al cielorraso desde 2,60 o más; equipamiento de extinción, detección y audio evacuación; control de acceso, circuito cerrado de televisión, sistema de climatización centralizado, ascensores de velocidades de 2,5 m/s en adelante, sistema de control centralizado, uso eficiente de la energía (puede ser certificación Leed) y diseño arquitectónico innovador entre otros.

Existe una categoría superior que son los de clase A+ con estándares muy superiores; estos cuentan a su vez con piso técnico (plataforma entre la losa y el piso que permite cablear y sacar puntos en cualquier lugar).

Sistemas de eficiencia energética con certificación LEED Gold o Platino y estándares de seguridad a nivel internacional. La superficie son mayores a los 1.000 m2. Generalmente son los más buscados del mercado debido a su excelente localización, alto nivel de diseño, amenities, sistemas tecnológicos y management. El mercado de oficinas clase A lídera el mercado y atrae a clientes con gran poder económico. Si bien antiguos edificios pueden ser reciclados y posicionados en el mercado de Clase A, los edificios que entran en esta categoría son nuevos en su mayoría.

Clase B

Tienen características técnicas parecidas a los de la clase A, pero se emplazan en ubicaciones menos consolidadas, por lo que no pueden competir en valores de alquiler y de venta con las otras. La superficie es menor y tienen más cantidad de columnas en el interior de la planta, lo que también posibilita mayor flexibilidad para algunos usos. La altura del piso al cielorraso generalmente es de 2,40 m y cuentan con sistemas de detención y control de incendios solo en áreas comunes. Los usuarios son Pymes y otros negocios un poco menos exigentes en términos de especificaciones técnicas. Se destinan en muchos casos a la venta para usuarios finales.

Clase C

Son edificios por lo general más antiguos, que contemplan un mercado muy diverso y que a menudo cuentan con espacios a ser modernizados. Las clasificaciones o diferencias de estos pueden variar sensiblemente de acuerdo a cada tipología.

Conclusiones generales

Básicamente estas clasificaciones son la usadas para determinar su valor; expresión que está medida en $/m2 la mayor o menor cantidad de ítems en la descripción de cada clase, dependerá de la capacidad, experiencia del tasador y de los valores emergentes del mercado lindero. A su vez la capacidad y eficiencia del estacionamiento.